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輝立研究部快訊
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綠城服務 (2869.HK) 研究報告: 綠城服務(2869.HK) : 目標價5.34港元。公司的主要業務為在中國提供住宅物業服務,提供的服務種類包括物業服務、園區服務、諮詢服務及科技服務四類業務。2023年,公司核心效益改善,實現營業收入173.9億元,同比增長17.1%;基於公司提質增效的成果,綜合毛利率同比增加0.6個百分點至16.8%,其中物業管理服務毛利率同比提升0.9個百分點至13.0%,管理費用率同比下降0.4個百分點至7.3%;核心經營利潤12.96億元,同比增長32.1%,核心業務的盈利能力持續提升;歸母淨利潤為6.05億元,同比增長10.6%,歸母淨利潤增速低於核心經營利潤增速主要因大幅計提對金融工具及其他資產的減值撥備。公司重視股東回報,2023年內以1.4億元回購4434萬股;全年每股派息15港仙,對應派息率為73%,保持行業內較高派息率,反映重視股東回報。:2023年,公司回款能力明顯改善,貿易及其他應收款同比增長6.0%,低於收入增速;住宅物業收繳率同比提升1.9個百分點至95.2%。基於回款提升,截至2023年末,公司經營性現金流淨額同比增長106.5%至14.4億元,較淨利潤覆蓋倍數達2.0倍;現金及現金等價物同比增長8.3%至45.3億元。由此可見,公司的經營性現金流大幅改善,盈利品質也呈現有效提升。截至2023年末,公司在管面積和儲備面積分別為4.48和3.72億平米,分別同比+16.7%和-2.0%,儲備面積下滑主要因公司主動退出非核心城市及存在交付風險的儲備。2023年公司新拓年飽和營收43.2億元,剔除2022年信達悅合作因素來看同比略增,其中非住業態占比46.9%,同比提升3.4個百分點。公司積極提質增效,推進非住業態轉型,深耕優質大客戶,和城市新區管委會/建設投資公司、城市國資委、地區城投、交投等具有土地開發資源的優質客戶深度合作,在產業園區、企業總部、商業綜合體、交通樞紐等綜合型等高價值量、高服務門檻專案上均有突破,扎實推進非住轉型。從行業來看,在經歷了過去兩年的行業收並購熱潮後,企業規模擴張需求得到一定釋放,導致當下物業管理行業並購市場熱度持續下降。2023年以來,行業並購市場難覓亮點,行業整體規模增速有所放緩。儘管行業增速變緩,2024年,物業行業將向高品質方向精進,回歸服務本質,逐漸發展成地產之外的獨立行業。經歷了許多挑戰和變革,行業正朝著智慧化、綠色可持續發展和個性化管理的方向發展。同時,隨著國家政策推動房地產行業實現軟著陸,新發個人住房貸款利率持續降低,2024年3月,新發企業貸款加權平均利率為3.75%,比上月低1個基點,比上年同期低22個基點;新發個人住房貸款利率為3.71%,比上月低15個基點,比上年同期低46個基點。這是自有公開記錄以來,新發個人住房貸款利率首次低於新發企業貸款加權平均利率是促進購房需求釋放的重要舉措之一,物業管理行業的熱度有望隨之水漲船高。儘管公司針對金融工具及其他資產計提減值撥備短期拖累歸母淨利潤表現,公司核心業務物業管理服務的規模穩健增長、盈利能力和盈利品質持續改善,預計可支撐公司在手現金、派息保持穩中有增。投資者可以逢低介入,獲得中長期投資收益,目標價5.34港元。 |
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公司名稱 |
H 股 收市價 |
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A - H 溢價 |
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