領展房產基金(823) 解構: 領展房產基截至2025年9月30日止中期派息每基金單位1.2688港元,較2024年同期減少5.9%,主要由於期內收益減少1.8%至70.23億港元,而可分派總額則下降5.6%至32.83億元.全年預測派息每基金單位2.64港元,按年減少約3.1%,現價對應股息率接近7%,高於美國十年期國債收益率,也高於大部分港股藍籌,對於追求被動收入的投資者來說仍具吸引力.現價較資產淨值(61.19港元)有顯著折讓,市帳率(P/B)約0.6倍,處於歷史相對低位.於2025年9月30日,其淨負債比率為22.5%.美國及香港進入降息周期可進一步降低其融資成本,提升可分派利潤. 香港零售方面,領展繼續積極優化商戶組合,包括引入更多進駐香港的中國內地品牌.此外.亦正深耕穩步增長的教育行業,包括學習中心及興趣班,以及健身及家庭娛樂場所.在資產提升項目方面,領展於2025/2026財年上半年在鯉魚門廣場及TKO Spot完成了資產提升項目,分別投資5,900萬港元及2,100萬港元,預期將分別帶來14.5%及29.1%的投資回報率.除該等較大型的項目外,亦對香港物業組合的其他物業進行多項較小型的提升工程,特別是重新配置選定區域,以優化布局效率並提高該等樓層的生產力.辦公大樓方面,在九龍東辦公大樓的空置率下,其透過合營企業擁有的辦公大樓海濱匯仍錄得高達99.6%的租用率.位於安達臣道的社區商業資產「領達廣場」施工進展順利.該項目可建樓面面積達12,936平方米,預計於2026/2027財年如期完成,預租活動已展開. 領展的中國內地物業組合包括位於一線城市以及周邊長三角及珠三角地區之六項零售、一項辦公大樓及五項物流資產.於2025年9月30日,中國內地零售物業組合租用率維持穩定,達95.9%.為應對中國內地零售物業組合面對的市場挑戰,具體措施包括重新調整北京中關村領展廣場的商戶組合,並為領展企業廣場引入主要租戶,同時完成了廣州天河領展廣場及北京通州領展廣場的主要資產提升項目,分別錄得投資回報率10.7%和10%.此外,也完成數個規模較小的項目,包括重新配置領展中心城及廣州荔灣領展廣場的零售空間、翻新上海七寶領展廣場(4及5樓),以及提升北京中關村領展廣場地庫層區域,該等工程平均投資回報率達9%.上海辦公大樓資產的租用率也維持穩定,達96%,而五項物流物業組合的平均租用率為96.6%.海外方面,澳洲和新加坡的零售物業租用率分別維持於98.1%和99.8%.未來將專注探索在澳洲及新加坡的零售物業組合的發展機遇,進一步令投資組合更多元化(個人沒有持有上述股票) 策略: 買入價$37.50,目標價$41.00,止蝕價$36.00
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