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新意網 (1686.HK) 研究報告: 新意網(1686.HK)目標價5.67港元。新意網是香港領先的電訊運營商中立數據中心營運商。集團於12月12日宣布成功以54.6億港元投得將軍澳數據中心用地,土地面積約295,407平方呎,樓面總面積上下限分別為1,212,457及727,474平方呎,每呎為4,503元。如果以樓面總面積上限來計,規模將會比Mega Plus大接近2.5倍。然而,我們相信此土地作價偏高,項目回報率或較Mega Plus為低。但我們傾向相信集團這次高價投地是策略性的部署,十分大機會與近期集團香港科技園公司提出司法覆核,指控其縱容旗下工業邨租客分租予第三方有關。據稱,現時有些營運商利用條款中的灰色地帶在將軍澳工業邨內進行分租。目前該工業邨共有九家數據中心營運商,包括﹕中國移動、NTT Communications、HKCOLO及Digital Realty Trust等等。假如司法覆核成功堵塞現時漏洞,位於將軍澳工業邨的數據中心營運商便機會被罰款,甚至被要求中止租約。這意味著假如政府不再在將軍澳勾地和將軍澳工業邨暫停出租給數據中心營運商,集團將壟斷將軍澳的數據中心供應,成為在該地區唯一可以分租的數據中心。而我們估計購買土地的資金來源將主要來自借貸,假如集團借款50億港元,淨有息債務股本比率將由39%大幅升至166%。和國外同業相比,我們認為集團比率經已偏高,但仍屬合理水平,因為數據中心的業務比較穩定,負債水平一般比較高。但是撇除地價,集團還需要支付隨後的建築成本,因此我們預計集團的負債比率有機會進一步上升。為了減輕負債水平及應付利息支出,我們相信未來將大幅削減派息比率,因此我們把預測派息比率由95%大幅削減至50%。短期來看,雖然集團負債水平大幅上升,但我們相信集團的財務狀況仍然穩健,只要削減派息便可以應對利息支出。中長期來看,我們認為將軍澳的回報率本身並非十分吸引,因此重點將落在集團能否在司法覆核上獲勝,從而打擊將軍澳工業邨中的數據中心營運商。假如成功,這將有助提高將軍澳項目的回報率。假設2019年的市盈率為36倍,我們給予目標價$5.67港元。風險提示為1) 對數據中心的需求低於預期、2) 數據中心在短時間內土地供應量大幅增加、3) 雲端服務巨頭進入香港數據中心行業及4) 司法覆核敗訴。 |
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公司名稱 |
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A - H 溢價 |
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